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台中十四期重劃區施工延宕 議員促補償自由時報/ 2015-10-24 字體大小：小中大 　　十四期重劃區施工延宕，多位議員廿三日在議會中捍衛地主權益，建議已完成的工區儘快分配土地，並應補償地主損失。地政局長張治祥指出，已要求承包商加速施工，並對工期所造成的各種影響審慎評估中。 地政局廿三日在市議會進行十四期重劃區專案報告，張治祥表示，重劃工程共分六大工區，第一工區已於去年底申報竣工，其餘工區陸續施作，第六工區則受土庫溪排水計畫影響，今年十月開工。 市議員謝明源、陳成添、賴佳微、曾朝榮表示，十四期原定今年完工，但施工進度太慢，地主土地沒取回，造成地主只能在外租房子，損失相當慘重；議員們要求已完成的工區儘快分配土地，而因工程延宕影響民眾權益，市府應研擬補償。 張治祥表示，十四期施工因天候及廠商因素延宕，也後受管線事業機關及都市計畫變更案影響，預計明年五月完成現況調查及測量、工程規劃設計，一○七年二月完成工程施工，一○八年五月完成交接及清償；有關地主損失補償部分，已在研議中。 另外，也有議員建議大規模重劃應以公辦為主，避免私辦涉及各種利益造成眾多糾紛；市長林佳龍回應，過度重劃的確對大台中都市發展較冒險，因此市府會審慎規劃，儘量以公辦為主，但面積較小，也不能排除自辦重劃。

台中 新成屋來客躍增 經濟日報/宋健生 2015-11-08 字體大小：小中大 　　 房地合一稅明年上路，輕稅進入倒數計時，新成屋在一片「議價空間拉大」聲中，成為市場注目焦點，市調發現，最近中部市場買氣較上月明顯回升，部分區域增幅甚至高達五成，自住客亦躍升為主力。 業者不諱言，近期交屋才有辦法趕在年底前搭上輕稅列車，不少民眾為搶搭此班列車，選擇交屋期較短的成屋下手，而新成屋相較於中古成屋的屋況好，更是出手的首選。 根據最新出爐的10月建案來客數調查，全台各地預售及新成屋來客月增率出現10%、甚至50%的回升。其中，成長率較高區域為台中地區，回升幅度達到58.7%，不論是北區、西屯，或是外圍的沙鹿、烏日等，都有不少案量出籠。 業者指出，目前台中房價高低範圍差異很大，每坪單價從「1」字頭到「5」、「6」字頭都有，不像台北建案普遍都是高房價，一片沈寂。台中建商也把握年底前的傳統旺季，趁勢推出新成屋「出清價」，而預售建案開價也比往年親民許多。 其中，北區拿下10月台中建案來客人數第一名寶座，打敗一向是常勝軍的北屯、南屯、沙鹿等行政區，主要是不少訴求「低總價」的建案搶市，像邑富「花見幸福」每戶開價488萬元起，成功吸引民眾目光。

不定期租約 房東賣屋 新屋主有權收回 蘋果日報/周以欣 2015-06-13 字體大小：小中大 　　 身為無殼蝸牛，在繁忙生活中，是否曾忽略、或因其他因素，租期滿卻未與房東續約，也未再明訂租約到期日？像這樣的「不定期租約」雖對房客較有利，但若屋主將屋賣出，即可能須馬上搬家。專家建議，定期換租約、明訂租約到期日，對雙方較有保障。 本月《蘋果》接獲張姓民眾投書，指前年11月與房東簽訂1年租約，約滿後續住，但沒再重新約定租約到期日。她表示，近期租屋處周邊房屋皆賣給建商蓋大樓，唯該公寓各屋主仍與建商協調中，若屆時房東將屋賣出，是否能獲賠償？ 首先，張姓民眾原租約期滿後續住，卻無再簽新契約。台灣房屋法務專員游璿樺分析，此時符合《民法》451條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」的默示更新，而形成不定期租約。 坊間普遍認為，不定期租約對房客較有利。律師蔡志雄解釋，據《土地法》第100條規定，在不定期租約中，只有發生以下狀況：出租人收回自住或重新建築時、房客違反《民法》443條，將房屋整層轉租時；房客積欠租金達2月以上、以該屋做違法使用、違反租賃契約、損壞房屋或附著物，卻不賠償相當金額等，才能收回房屋。 但若張姓民眾的房東將房子賣給建商，蔡志雄分析，依《民法》第425條，出租人一旦交付租賃物，就算將該物所有權轉讓第3人，承租人仍可佔有該物，至租約期限為止，即俗稱的「買賣不破租賃」原則。 建商合建 房東可收回 不過，法條中註明：「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」也就是說，張姓民眾因屬不定期租約，無法適用「買賣不破租賃」，新屋主有權要求房客無條件返還房屋，並無法向房東要求賠償。張姓網友再問：若該公寓的屋主皆選擇與建商合建，所有權仍屬屋主，那房客有何權利？蔡志雄指出，此時問題回歸《土地法》第100條中，「房東想收回房屋，須收回自住或重新建築時。」以上述案例而言，與建商合建屬「重新建築」，房東也可收回房屋。「此種狀況房東於法無須賠償，但可依個案協商。」天成律師事務所主持律師盧天成表示，若房客將暫無居所或無力搬家，部分房東會願意支付搬家費。他建議，民眾若有長期租賃行為，應定期更換租約，並明訂租約到期日，較可保障房東和房客雙方權利。 不定期租約注意事項 1. 租約到期後，沒另訂定新約或約定下次租約到期日，則契約自動從「定期租約」轉變成「不定期租約」 2. 房東若欲收回房屋，則須符合《土地法》第100條規定 3. 房屋出售則不適用「買賣不破租賃」原則，新屋主可要求房客搬離 4. 若房屋出售將使房客將面臨重大困難，可依個案協商 資料來源：《蘋果》採訪整理 不定期租約中 房東可收回房屋條件 1. 出租人收回自住或重新建築時 2. 承租人違反《民法》第443條第1項之規定，轉租於他人時 3. 承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時 4. 承租人以房屋作違反法令之使用時 5. 承租人違反租賃契約時 6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時 資料來源：《土地法》第100條、《蘋果》採訪整理

房地合一／利得計算 掌握三原則經濟日報/陳美珍 2015-06-11 字體大小：小中大 　　 明（2016）年起施行的房地合一課稅新制，利得計算方式與舊制最大的不同，就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵，且不論售價、成本與獲利，均是以實價為主。 其次，則是合一課稅後，售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得，在每年的5月合併辦理結算申報繳稅，而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內，自動向國稅局辦理申報納稅。 總結來說，新制施行後，不動產利得所需掌握的三大原則，即：「房地合一、實價計徵、分離課稅」，其計稅公式則為：利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率；如出售房產為符合要件的自用住宅，還可以再加扣400萬元免稅額。 舉例來說，甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產，做自用住宅使用，但2020年時決定舉家遷往海外定居，同時將A房產以2,500萬元的價格出售。 假設A房產的土地漲價總額為200萬元，相關費用100萬元，甲持有A房產因未滿六年，不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定，無法加扣400萬元免稅額，利得需全數計稅，稅率則為20%（超過二年但未滿十年），甲出售A房產的利得稅負為： 【2,500萬元-2,000萬元-100萬元-200萬元】x20%=40萬元 甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算30天內，向國稅局申報出售A房產的利得，並繳清40萬元出售房產的所得稅。 房地合一課稅新制實施時，取得成本與出售價格都要優先採認實價，可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出，並且也是按實際花費認定，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。 但是，目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用，並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及金融機構借款利息等。財政部認為，這些費用性質上屬於使用期間的相對代價，並非處分房產的必要支出，因此不得列為成本或費用減除。 與售屋利得相關的成本及費用，都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核，如果無法提出相關處分「費用」的憑據時，也可以按成交價額的5%設算費用，自利得中直接減除。 同樣的，如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料，稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。